2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端調(diào)整向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時(shí)短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)制度，推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全。

       未來(lái)房地產(chǎn)政策短期將堅(jiān)持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢(shì)不變，形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。中長(zhǎng)期逐步構(gòu)建并完善長(zhǎng)效機(jī)制，中央政治局會(huì)議指出要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，2018年長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)將進(jìn)一步加快。同時(shí)，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動(dòng)住房觀念變化和住房居住屬性強(qiáng)化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

       2017年1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為14.7億平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，全年銷(xiāo)售將創(chuàng)新高。其中商品住宅銷(xiāo)售面積12.6億平方米，同比增長(zhǎng)5.4%。價(jià)格方面，百城新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售面積上揚(yáng)。另一方面，重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策調(diào)控下，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，銷(xiāo)售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著。

(1)重點(diǎn)城市成交規(guī)模：供應(yīng)受限，全年成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降幅最大
       全年成交規(guī)模明顯縮減。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2017年1-11月50個(gè)代表城市商品住宅市場(chǎng)月均成交面積2943萬(wàn)平方米，同比下降24.2%，絕對(duì)值低于2015年同期水平。不同級(jí)別城市來(lái)看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對(duì)水平與2011年相當(dāng)。二線代表城市成交面積降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對(duì)規(guī)模居相對(duì)高位。

(2)重點(diǎn)城市成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)分化
       基于套總價(jià)、結(jié)合成交量，我們將30個(gè)城市不同層次的樓盤(pán)分為三類(lèi)：中低價(jià)位、中高價(jià)位、高價(jià)位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價(jià)對(duì)所有新房樓盤(pán)進(jìn)行降序排列，成交量占前10%的屬于高價(jià)位樓盤(pán)，10%-40%屬于中高價(jià)位樓盤(pán)，后60%屬于中低價(jià)位樓盤(pán)。
       展望未來(lái)，在樓市長(zhǎng)效機(jī)制作用下，房屋自住屬性強(qiáng)化，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)不斷增多，剛需和中小戶(hù)型產(chǎn)品成交占比有望提升。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶(hù)型產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)力，部分城市住宅高端化步伐或?qū)⒎啪?。?duì)于大多數(shù)二三線城市來(lái)說(shuō)，首次購(gòu)房者更傾向于購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型產(chǎn)品，且隨著時(shí)間的推移，改善需求也將陸續(xù)釋放，未來(lái)這類(lèi)城市中高端大戶(hù)型房源銷(xiāo)量占比將進(jìn)一步上升。

       全國(guó)各類(lèi)土地推出量由降轉(zhuǎn)升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以來(lái)，為緩解供求壓力，政府積極推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。全國(guó)300個(gè)城市共推出各類(lèi)用地20.1億平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，增幅較2016年上升了20.2個(gè)百分點(diǎn)，推地總量與2015年基本持平。成交方面，各類(lèi)土地成交量開(kāi)始回升，2017年共成交17.1億平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，其中，住宅用地成交8.2億平方米，同比增長(zhǎng)19.5%。
       住宅用地成交樓面均價(jià)繼續(xù)上漲，溢價(jià)率開(kāi)始回落。2017年全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為2374元/平方米，較2016年同期上漲26.1%。其中住宅用地樓面均價(jià)為4069元/平方米，同比上漲22.5%；商辦用地為2401元/平方米，同比上漲19.3%。溢價(jià)率方面，2017年全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地平均溢價(jià)率為28.9%，較2016年下降14.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地平均溢價(jià)率33.7%，較2016年下降21.2個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地平均溢價(jià)率為12.9%，較2016年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。

       2017年，品牌房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，龍頭房企提前完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，市場(chǎng)占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵。企業(yè)拿地補(bǔ)倉(cāng)熱情不減，品牌房企拿地金額占同期商品房銷(xiāo)售金額四成左右，整體趨于理性，拿地重心向三四線城市下沉。行業(yè)分化加劇，兼并重組成為一種趨勢(shì)。同時(shí)，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新周期，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式亟待重構(gòu)，品牌企業(yè)通過(guò)全產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)合布局保持規(guī)模增長(zhǎng)。

(1)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)：144家百億房企，市場(chǎng)集中度超60%        2017年，百億房企達(dá)到144家，市場(chǎng)集中度快速提升。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，2017年，共有144家房地產(chǎn)企業(yè)躋身銷(xiāo)售額百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷(xiāo)售額共計(jì)82099億元，市場(chǎng)份額超60%，行業(yè)集中度加速提升。
       百億陣營(yíng)梯隊(duì)化格局逐步固化，500億分水嶺顯現(xiàn)。百億企業(yè)演變成五個(gè)明顯的陣營(yíng)：5000億以上、1000-5000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元，對(duì)應(yīng)的企業(yè)數(shù)量分別為3家、13家、24家、27家、77家。其中，千億以上、500-1000億企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)；而300-500億、100-300億陣營(yíng)數(shù)量則略有減少。大中型房企積極力爭(zhēng)上游、銷(xiāo)售規(guī)模更上臺(tái)階，而500億以下房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸減弱。

       企業(yè)加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地規(guī)模增長(zhǎng)顯著。2017年，品牌房企拿地積極，20家代表企業(yè)累計(jì)拿地26705萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59.1%；累計(jì)拿地金額15994億元，同比增長(zhǎng)70.3%。其中，碧桂園拿地金額2802億元，位于房企之首。保利、世茂、金地和富力等企業(yè)拿地金額同比翻番。從房企拿地分布來(lái)看，大型房企重點(diǎn)把握主要城市群市場(chǎng)。在京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游及成渝5個(gè)城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上。2017年企業(yè)在三四線城市拿地占比為25.1%，較去年提高了8.9個(gè)百分點(diǎn)。

       2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。大型房企業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)占有率越來(lái)越高。中型房企在復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下分化趨勢(shì)愈加明顯，行業(yè)加速邁向寡頭競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面要繼續(xù)把握增量市場(chǎng)空間，深耕重點(diǎn)都市圈及城市群，關(guān)注不同城市發(fā)展進(jìn)程，把握重點(diǎn)和潛力城市發(fā)展規(guī)律，擴(kuò)大自身規(guī)模。同時(shí)，可積極發(fā)展租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文化等領(lǐng)域，通過(guò)開(kāi)發(fā)主業(yè)與新業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)力。另一方面，企業(yè)可大力挖掘存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值，借助產(chǎn)品創(chuàng)新促進(jìn)居民消費(fèi)升級(jí)，提高開(kāi)發(fā)主業(yè)服務(wù)附加值。通過(guò)業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

       經(jīng)濟(jì)貨幣環(huán)境，央行在三季度貨幣政策報(bào)告中指出堅(jiān)決落實(shí)好十九大精神和全國(guó)工作會(huì)議部署，關(guān)注點(diǎn)將更多集中于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和質(zhì)量效益的提高，宏觀政策保持連續(xù)性穩(wěn)定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境。展望2018年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向好趨勢(shì)不變，就業(yè)情況保持良好，同時(shí)金融嚴(yán)監(jiān)管、去杠桿政策延續(xù)，物價(jià)存一定上漲壓力，外圍貨幣環(huán)境變化對(duì)人民幣匯率的影響仍未消除，內(nèi)外因素共同決定短期內(nèi)貨幣政策不存在放松的基礎(chǔ)，而適度的中性調(diào)控更符合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。

       政策方面，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場(chǎng)中長(zhǎng)期運(yùn)行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期。未來(lái)樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一明確的主線，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期。長(zhǎng)效機(jī)制繼續(xù)深化促發(fā)展。年末中央政治局會(huì)議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強(qiáng)和改善民生，要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。明年將是長(zhǎng)效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將進(jìn)一步加快相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化。
         在對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)模型研究基礎(chǔ)上，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)外的理論成熟、操作實(shí)際的國(guó)民經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)模型和行業(yè)模型，中國(guó)指數(shù)研究從中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際出發(fā)，設(shè)計(jì)建立了“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”來(lái)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期內(nèi)在規(guī)律和進(jìn)行政策評(píng)估設(shè)計(jì)。

       根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下假設(shè)：
       假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過(guò)程中穩(wěn)中向好（GDP增長(zhǎng)6.7%）；
       假設(shè)2：貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長(zhǎng)10.1%，人民幣貸款余額增長(zhǎng)11.9%，新增貸款約14.2萬(wàn)億元）；
       假設(shè)3：2018年基準(zhǔn)利率不變，熱點(diǎn)城市信貸政策收緊不放松；
       假設(shè)4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)理性。
       在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開(kāi)工、投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。        總體來(lái)看，本輪周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)下行。商品房銷(xiāo)售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%，其中一線銷(xiāo)售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷(xiāo)售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫(kù)存后也將隨著二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。鑒于一二線城市銷(xiāo)售回落，房企新開(kāi)工意愿不足，將使全國(guó)新開(kāi)工增長(zhǎng)受限，預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工的增幅會(huì)維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開(kāi)工增速放緩的影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，范圍在5.1%~7.1%之間。價(jià)格受到銷(xiāo)售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。

(1)發(fā)展階段：經(jīng)濟(jì)增速與人口紅利仍是我國(guó)比較優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將維持相對(duì)高位

       我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)行時(shí)間較短，依據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)不足以發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期規(guī)律，市場(chǎng)參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長(zhǎng)周期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史的國(guó)家經(jīng)驗(yàn)顯得尤為重要。為了明確了解國(guó)家發(fā)展階段歷程，我們從經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人口紅利、城市化發(fā)展程度三個(gè)維度，選取人均GDP、三產(chǎn)占比、人口增速、撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化率、城市群聚合力等六個(gè)指標(biāo)，將不同年份的美國(guó)、日本和中國(guó)看做獨(dú)立樣本，通過(guò)聚類(lèi)分析各國(guó)發(fā)展階段并判斷我國(guó)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
       結(jié)果顯示，美國(guó)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到頂層，日本在發(fā)展過(guò)程中經(jīng)濟(jì)開(kāi)始倒退，目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展水平處于第二發(fā)展階段，與70年代的美國(guó)、80年代前后的日本處于同一水平。不過(guò)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人口數(shù)量紅利仍是優(yōu)勢(shì)。一方面，與相應(yīng)時(shí)期的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速突出。同處第二發(fā)展階段的70年代后期的美國(guó)與80年代左右的日本的經(jīng)濟(jì)增速在2.5%-4.5%之間，與之相比，我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)增速仍處高位。另一方面，我國(guó)人口數(shù)量紅利仍有一定釋放空間，質(zhì)量紅利提升助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的撫養(yǎng)比明顯較低，具備一定的人口紅利優(yōu)勢(shì)。
       我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長(zhǎng)短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢(shì)必會(huì)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從對(duì)比美國(guó)新開(kāi)工情況來(lái)看，我國(guó)仍處于新房擴(kuò)張末期，租購(gòu)并舉體系下增量市場(chǎng)將保持相對(duì)高位運(yùn)行?？v觀美國(guó)房地產(chǎn)周期與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化，長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)規(guī)模變化是相對(duì)平穩(wěn)的，需求存在慣性，除非有高強(qiáng)度利空刺激，市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。隨著我國(guó)樓市長(zhǎng)效機(jī)制落地，住房保障等政策調(diào)控會(huì)更為長(zhǎng)期化，租購(gòu)并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局，新房市場(chǎng)規(guī)模仍會(huì)處于相對(duì)高位。

(2)租賃市場(chǎng)機(jī)會(huì)：主要市場(chǎng)集中在重點(diǎn)城市群，核心城市中高端租賃發(fā)展空間大

       2017年，住房租賃市場(chǎng)受到社會(huì)各界空前關(guān)注，各級(jí)政府先后出臺(tái)多個(gè)政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。我們對(duì)我國(guó)當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)模及未來(lái)市場(chǎng)空間進(jìn)行了詳細(xì)測(cè)算，結(jié)果顯示，2016年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.38萬(wàn)億元，至2020年可達(dá)近2萬(wàn)億元。
       從流動(dòng)人口數(shù)量看，根據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委數(shù)據(jù)，2016年，我國(guó)流動(dòng)人口總數(shù)為2.45億人，約占全國(guó)總?cè)丝诘牧种弧?/strong>流動(dòng)人口主要集中于城市群內(nèi)的一二線城市，是未來(lái)租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要陣地。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量最多的十個(gè)城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。
       從流動(dòng)人口收入來(lái)看，我國(guó)流動(dòng)人口收入增長(zhǎng)較快。根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，2015年我國(guó)流動(dòng)人口平均月收入4598元，較2014年同比增長(zhǎng)19.0%，較2013年增長(zhǎng)34.5%，漲幅顯著高于全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
       從流動(dòng)人口家庭房租支出占收入比值看，我國(guó)主要城市房租收入比較低，多數(shù)城市不足20%。這一結(jié)果與我國(guó)當(dāng)前發(fā)展所處階段及當(dāng)下人民生活習(xí)慣是相符的。一方面，我國(guó)目前尚處于發(fā)展中國(guó)家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發(fā)達(dá)國(guó)家尚有不少差距。流動(dòng)人口家庭總體而言相對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖敫?，且收入中有相?dāng)比例需用于日常生活消費(fèi)支出，因此在居住上尚不足以追求過(guò)高居住品質(zhì)。另一方面，由于流動(dòng)人口在流入地“根基”并不牢靠，中國(guó)家庭普遍儲(chǔ)蓄及購(gòu)房意識(shí)較強(qiáng)，因此也不愿在租房上付出更高資金。
       綜合上文分析，我們認(rèn)為，在判斷我國(guó)城市未來(lái)租賃市場(chǎng)發(fā)展空間上，應(yīng)主要考慮租賃人口的絕對(duì)數(shù)量、流動(dòng)人口流動(dòng)范圍及租金增長(zhǎng)空間。此外，各城市流動(dòng)人口的長(zhǎng)期居留意愿、房?jī)r(jià)與租金差值、落戶(hù)門(mén)檻等也將影響各城市租賃市場(chǎng)發(fā)展的差異化。
       人口的流動(dòng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展均至關(guān)重要。近年來(lái)隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到中小城鎮(zhèn)中落戶(hù)定居，然而這些城鎮(zhèn)不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，更多的就業(yè)機(jī)會(huì)仍集中在特大城市及周邊的城市群內(nèi)，未來(lái)仍將有大量人口向城市群內(nèi)移動(dòng)。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護(hù)機(jī)制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場(chǎng)才能持續(xù)健康發(fā)展。